Le vocabulaire de l'urbanisme, en clair

Les mots qu'on croise dans un règlement de PLU, un formulaire de permis ou une réponse de la mairie, expliqués en une ou deux phrases. 37 termes.

Surface de plancher: La somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurée à l'intérieur des murs, sous une hauteur de plafond de plus de 1,80 m. C'est elle qui décide, avec l'emprise au sol, entre déclaration préalable et permis.
Emprise au sol: L'ombre portée de la construction sur le sol, débords et surplombs compris (balcon, auvent sur poteaux), hors simples débords de toiture. Une terrasse de plain-pied n'en crée pas, une piscine si.
Faîtage: La ligne la plus haute d'un toit en pente, là où les deux versants se rejoignent. Beaucoup de règlements mesurent la hauteur maximale au faîtage.
Égout du toit: Le bas du versant, là où l'eau de pluie quitte la toiture (souvent la gouttière). Une hauteur « à l'égout » est plus basse qu'une hauteur au faîtage.
Acrotère: Le petit muret qui borde un toit plat. Pour une toiture terrasse, c'est souvent lui qui sert de point haut pour mesurer la hauteur.
Limite séparative: La limite entre votre terrain et celui d'un voisin, autre que la rue. Le règlement fixe la distance minimale à respecter depuis elle, ou permet de construire dessus.
Alignement: La limite entre le terrain et la voie publique. Construire « à l'alignement », c'est construire en bordure de rue, sans retrait.
Recul (ou retrait): La distance minimale entre la construction et la rue, ou entre la construction et les limites avec les voisins. Elle se lit dans le règlement de la zone.
Prospect: Une règle qui lie la distance à la hauteur : plus on construit haut, plus il faut s'écarter de la limite ou de la rue (par exemple une distance au moins égale à la moitié de la hauteur).
Coefficient de pleine terre: La part minimale du terrain qui doit rester en terre naturelle, sans construction ni dalle dessous, pour que l'eau s'infiltre et que la végétation pousse.
Coefficient de biotope: Une variante qui compte les surfaces favorables à la nature (pleine terre, toiture végétalisée, mur végétal), chacune pondérée selon son intérêt.
Emprise au sol maximale: La part du terrain que les constructions peuvent couvrir au plus, en pourcentage de sa surface. Elle se lit dans le règlement de la zone.
PLU, plan local d'urbanisme: Le document qui fixe, pour une commune, ce qu'on peut construire et où. Il découpe le territoire en zones et donne pour chacune un règlement écrit.
PLUi, plan local d'urbanisme intercommunal: Le même document, élaboré pour plusieurs communes à la fois par leur intercommunalité. Le règlement d'une zone vaut alors dans toutes les communes concernées.
Zone U, zone urbaine: Les secteurs déjà urbanisés, où les réseaux (eau, électricité, voirie) existent. On y construit en suivant le règlement, et une extension y bénéficie du seuil de 40 m².
Zone AU, à urbaniser: Les secteurs destinés à être urbanisés plus tard. Certaines sont ouvertes tout de suite selon une orientation d'aménagement, d'autres attendent une modification du PLU.
Zone A, agricole: Les terres protégées pour l'agriculture. On n'y construit, en principe, que ce qui sert l'exploitation agricole, et des extensions limitées des maisons existantes.
Zone N, naturelle: Les espaces protégés pour leurs paysages, leurs forêts ou leurs milieux naturels. La construction y est très restreinte.
OAP, orientation d'aménagement et de programmation: Une pièce du PLU qui dit comment un quartier ou un secteur doit évoluer (accès, espaces verts, formes bâties). Un projet doit lui être compatible.
PADD, projet d'aménagement et de développement durables: Le projet politique de la commune pour son territoire, qui fonde le PLU. Il n'est pas opposable à un permis, le règlement l'est.
Règlement du PLU: La partie écrite du PLU qui fixe, zone par zone, la hauteur, les reculs, l'emprise, l'aspect et le stationnement. C'est lui que cet outil lit.
RNU, règlement national d'urbanisme: Les règles qui s'appliquent dans une commune sans PLU ni carte communale. On y construit surtout dans les parties déjà urbanisées.
Carte communale: Un document plus simple que le PLU, qui distingue seulement les secteurs constructibles et les autres. Les règles de construction sont alors celles du RNU.
Certificat d'urbanisme: Le document délivré par la mairie qui dit quelles règles s'appliquent à un terrain, et, dans sa version opérationnelle, si un projet précis y est réalisable. Il fige ces règles pendant 18 mois. C'est le seul qui engage.
Déclaration préalable: La formalité des petits travaux, instruite en un mois en général. Sans réponse dans le délai, la décision est acquise.
Permis de construire: L'autorisation des constructions plus importantes, instruite en deux mois pour une maison individuelle en général, plus en secteur protégé.
ABF, architecte des bâtiments de France: Le spécialiste de l'État qui donne son avis sur les projets aux abords des monuments historiques et dans les sites patrimoniaux. Son avis peut s'imposer à la mairie.
SPR, site patrimonial remarquable: Un quartier ou une ville dont le patrimoine est protégé. Les travaux y suivent des règles renforcées et l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
Abords d'un monument historique: Le périmètre autour d'un monument protégé (souvent 500 m, ou un périmètre délimité) dans lequel les travaux visibles sont soumis à l'architecte des bâtiments de France.
Site classé: Un paysage ou un lieu protégé pour son caractère exceptionnel. Presque tous les travaux y demandent une autorisation spéciale.
Servitude d'utilité publique: Une contrainte qui pèse sur un terrain au profit d'un intérêt général (ligne électrique, canalisation, risque naturel, monument). Elle s'ajoute au règlement du PLU.
PPR, plan de prévention des risques: Un document de l'État qui réglemente la construction là où existe un risque (inondation, mouvement de terrain). Il s'impose au PLU.
Annexe: Une construction secondaire, séparée ou accolée à la maison, sans communication avec elle ou presque : garage, abri, local technique de piscine.
Extension: Un agrandissement d'une construction existante, à l'horizontale (véranda, pièce en plus) ou à la verticale (surélévation).
Plan de masse: Le plan, vu du dessus, qui montre le projet sur tout le terrain avec ses distances aux limites et à la rue. C'est la pièce où l'on vérifie les reculs.
Plan de situation: Le plan qui situe le terrain dans la commune, à une échelle qui permet de le repérer.
Affichage sur le terrain: Le panneau qui annonce l'autorisation obtenue, visible depuis la rue pendant toute la durée des travaux. Il fait courir le délai de recours des tiers.

Cette page résume le code de l'urbanisme, elle n'engage personne. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage. Vérifiez auprès du service urbanisme de votre mairie avant de déposer un dossier ou de commencer des travaux.